De coronapandemie en de daarbij horende maatregelen en adviezen hebben vanaf maart 2020 gezorgd voor een ontwrichting van het huursysteem dat in Nederland veel gebruikt wordt ten aanzien van bedrijfsruimtes. Huurders waren vanwege de plotselinge sluiting niet langer in staat de huur op te hoesten en verhuurders waren niet altijd bereid om de huur (deels) kwijt te schelden. Het gevolg was een stormloop aan procedures over de vraag of, en zo ja in hoeverre, huurders recht hadden op huurprijsvermindering. De hierop volgende uitspraken van rechtbanken waren zeer gevarieerd en om rechters enig houvast te bieden ontstond de noodzaak om één lijn te trekken. Deze lijn lijkt nu getrokken te zijn, waardoor veel duidelijk wordt over de verdeling van de opgelopen schade door de coronacrisis, en de te gebruiken formule voor de berekening van de huurprijsvermindering.

Afbakening

Voordat gekeken wordt naar de te volgen lijn moet eerst duidelijk zijn waarop deze betrekking heeft. In principe gaat het alleen over huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór het ontstaan van de coronapandemie, of althans overeenkomsten die niet expliciet met de pandemie rekening houden. Daarnaast het op de juridische gevolgen van de coronacrisis voor huurders van bedrijfsruimten die voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van het publiek. Daarbij moet voornamelijk gedacht worden aan horeca en detailhandel.

Onvoorziene omstandigheid

Als uitgangspunt wordt aangenomen dat de coronacrisis en haar gevolgen gezien moeten worden als een onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW). Dit houdt in dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Gevolg is dat de coronacrisis recht geeft op een tijdelijke huurprijsvermindering, gebaseerd op het nadeel dat de huurder geleden heeft. Dit nadeel dient aan de hand van het geleden omzetverlies ten aanzien van het gehuurde bepaald te worden.

Omzetverlies

Het geleden omzetverlies wordt berekend door de omzet per maand uit de coronaperiode te vergelijken met de omzet per maand van zo kort mogelijk voor de coronaperiode. Zo kan bijvoorbeeld de omzet van mei 2020 vergeleken worden met de omzet van mei 2019, om zo een beeld te krijgen van het verlies aan omzet over de maand mei. Van belang is dat de huurder er in de betreffende periode alles aan gedaan heeft wat van hem verwacht mocht worden om omzetverlies te voorkomen.

Indien hem verweten kan worden dat hij zijn bedrijfsvoering tijdens corona niet adequaat heeft aangepast terwijl dit wel van hem verwacht kon worden om zo omzetverlies te minimaliseren, kan dit bij de berekening van het omzetverlies in zijn nadeel werken. Voldoende ernstig omzetverlies wordt in de regel aangenomen bij een daling van de omzet van 30% of meer. Valt dit verlies lager uit, dan is het aan de huurder om te bewijzen dat hij toch recht heeft op huurprijsvermindering.

Overheidssubsidies

Tijdens de eerder aangehaalde procedures tussen huurders en verhuurders is er ten aanzien van het wel of niet meewegen van verkregen overheidssubsidies bij berekening van de huurprijsvermindering verschillend geoordeeld. Ook hierin wordt één lijn in getrokken. De Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dient wel meegerekend te worden, aangezien de huur onder vaste lasten van de onderneming valt en de TVL ziet op financiering daarvan. Het is dan wel van belang om de TVL enkel ten aanzien van het huurdeel van de vaste lasten mee te laten wegen. Dit kan door de totale vaste lasten van de onderneming te bekijken, en zo het deel daarvan dat de betaling van huur betreft te berekenen. Overige overheidssubsidies, specifiek benoemd de NOW, dienen niet meegenomen te worden in de berekening van de huurprijsvermindering.

Verdeling

De schade die een huurder lijdt als gevolg van de coronacrisis dient gelijkelijk tussen de huurder en verhuurder verdeeld te worden (50/50). Dit komt erop neer dat het door de huurder geleden omzetverlies als gevolg van corona na behandeling van de TVL voor de helft voor de rekening van de verhuurder dient te komen. Deze gelijke verdeling komt tot uitdrukking in de huurprijsvermindering.

Huurprijsvermindering

Op basis van het hiervoor gestelde wordt een formule naar voren geschoven welke gebruikt moet worden voor de berekening van de huurprijsvermindering. Deze luidt als volgt:

(Totale werkelijke vaste lasten huurder – TVL bedrag) x (huurdeel in % van totale werkelijke vaste lasten huurder) x percentage omzetverlies x 50% = huurprijsvermindering

Reeds verleende coulance

Aan te nemen valt dat de huurprijsvermindering waar de huurder volgens bovenstaande formule recht op heeft verminderd kan worden met eventueel verleende huurkorting tijdens de coronaperiode. Immers, een huurder heeft geen recht op dubbele huurkorting.

Wilt u meer informatie over huurprijsvermindering neem dan contact op met Yvonne Prins via info@lw.nl.

 

Tekst: Jelle Harmsma

Terug naar boven